En novembre 2026, les taux de crédit immobilier observés en France atteignent 3,82 % sur 20 ans et 3,90 % sur 25 ans selon le baromètre national Empruntis. Les meilleurs taux constatés descendent respectivement à 3,20 % et 3,55 %, hors assurance.
Ces chiffres constituent des références de marché, et non les taux contractuels de chaque banque. Pour comparer les établissements, il faut distinguer leurs propositions personnalisées, les mensualités et le coût global du financement.
Quels sont les taux immobiliers sur 20 et 25 ans en novembre 2026 ?
Au 10 novembre 2026, le baromètre national Empruntis présente les taux fixes suivants pour les crédits immobiliers en France :
| Durée du prêt | Taux de marché | Meilleur taux constaté |
|---|---|---|
| 20 ans | 3,82 % | 3,20 % |
| 25 ans | 3,90 % | 3,55 % |
Source : Empruntis, baromètre national du 10 novembre 2026. Taux fixes hors assurance.
Le taux de marché donne un ordre de grandeur des conditions de financement observées. Le meilleur taux correspond à une valeur obtenue dans les conditions du baromètre : il ne constitue pas une promesse accessible à chaque emprunteur.
Les chiffres varient également selon les organismes. Au 1er novembre 2026, CAFPI publie ainsi des taux moyens négociés de 3,62 % sur 20 ans et de 3,77 % sur 25 ans. Ces différences ne signifient pas nécessairement qu’un courtier ou une banque est moins cher : les dossiers et les méthodes de calcul peuvent différer.
Pour connaître les conditions applicables à un projet particulier, il est donc utile de solliciter plusieurs établissements, dont SG, et de comparer des propositions établies pour le même financement.
Comment comparer les taux proposés par les principales banques ?
Plusieurs banques françaises peuvent être consultées pour un prêt immobilier sur 20 ou 25 ans. Parmi elles figurent SG, BNP Paribas, Crédit Agricole, Crédit Mutuel et La Banque Postale. Leurs taux réellement proposés ne peuvent toutefois pas être déduits des seules moyennes nationales.
Cette distinction est importante : certaines pages de courtiers consacrées à des banques précises reprennent un tableau de taux identique au baromètre général. Par exemple, des fiches CAFPI consacrées à des établissements différents peuvent reprendre des valeurs nationales communes. Les considérer comme deux barèmes bancaires indépendants conduirait à une comparaison trompeuse.
Pour les cinq établissements cités, la méthode consiste donc à demander des simulations sur les deux durées, avec des paramètres équivalents :
- Montant emprunté : conserver le même capital à financer.
- Durée : comparer séparément les offres sur 20 ans et celles sur 25 ans.
- Profil et apport : transmettre des informations financières identiques.
- Assurance et garanties : examiner leurs conditions et leurs coûts.
- Date des propositions : rapprocher des offres émises dans une période comparable.
Ces simulations comparables permettent de constater les écarts de conditions proposés pour un même dossier, sans pour autant établir un classement général des banques valable pour tous les emprunteurs.
Pourquoi une même banque peut-elle proposer des taux différents ?
Le taux affiché dans un baromètre ne détermine pas automatiquement celui qui sera proposé à un particulier. La banque examine notamment les revenus, la situation financière, l’apport personnel, la durée de remboursement et les caractéristiques du projet immobilier.
Les données de Pretto pour novembre 2026 illustrent ces écarts : dans son échantillon, les taux moyens sur 25 ans vont de 3,53 % pour la tranche de revenus nets annuels avant impôts supérieure à 120 000 € à 4,07 % pour celle inférieure à 40 000 €. Il s’agit de moyennes observées par catégorie, et non d’une grille de taux garantie selon le salaire.
L’apport et la capacité à rembourser influencent également l’appréciation du dossier. Deux emprunteurs sollicitant le même montant auprès d’une même banque peuvent donc obtenir des propositions différentes.
Pour disposer d’une première estimation personnalisée, SG propose un parcours de simulation immobilière permettant d’évaluer notamment la capacité d’emprunt et les mensualités. Cette estimation aide à préparer une demande, mais ne constitue pas une offre de crédit définitive.
Quel est le coût d’un crédit sur 20 ans plutôt que sur 25 ans ?
Une durée de remboursement plus longue permet généralement de diminuer la mensualité, mais augmente le montant total des intérêts. Pour mesurer ce compromis, prenons une simulation hypothétique de 200 000 € empruntés, avec les taux de marché Empruntis de novembre 2026.
Les hypothèses sont identiques : prêt amortissable à taux fixe, mensualités constantes, sans assurance, frais de dossier ni garantie. Le calcul utilise la formule M = C × r / [1 − (1 + r)−n], où C représente le capital, r le taux mensuel et n le nombre d’échéances.
| Critère | Sur 20 ans | Sur 25 ans |
|---|---|---|
| Capital emprunté | 200 000 € | 200 000 € |
| Taux nominal | 3,82 % | 3,90 % |
| Mensualité hors assurance | 1 193,08 € | 1 044,66 € |
| Total approximatif des intérêts | 86 338 € | 113 399 € |
Dans cet exemple, choisir 25 ans réduit la mensualité d’environ 148 €, mais entraîne approximativement 27 061 € d’intérêts supplémentaires sur toute la durée du remboursement. Le gain mensuel immédiat s’accompagne donc d’un coût financier supérieur.
Le choix doit tenir compte du budget disponible chaque mois et de la charge totale du financement. Les résultats réels dépendront des taux proposés, des frais et des conditions d’assurance. Une proposition bancaire personnalisée permettra d’adapter ces paramètres à la situation de l’emprunteur.
Pour mesurer plus largement les conséquences financières d’une évolution des conditions de crédit, il est possible d’approfondir l’impact des taux d’intérêt sur l’achat immobilier.
Quels critères vérifier avant de choisir une offre bancaire ?
Le taux nominal n’est pas suffisant pour déterminer quelle proposition de crédit coûte le moins cher. Le taux annuel effectif global (TAEG) permet de tenir compte des intérêts et des frais obligatoires liés à l’obtention du financement : frais de dossier, garanties et assurance lorsqu’elle est exigée, notamment.
Deux établissements peuvent ainsi proposer des taux nominaux proches, mais des TAEG différents. À capital et durée identiques, le TAEG constitue un indicateur essentiel de comparaison, à compléter par l’examen du coût total, des conditions d’assurance et des modalités du contrat.
Il faut également tenir compte des principales règles du crédit immobilier applicables en France :
- Le taux d’effort : il ne doit normalement pas dépasser 35 % des revenus, assurance comprise. Les établissements disposent d’une marge réglementaire de flexibilité, sans droit automatique à une dérogation pour chaque emprunteur.
- La durée du crédit : elle est en principe limitée à 25 ans. Certaines opérations peuvent bénéficier d’une durée totale allant jusqu’à 27 ans sous conditions spécifiques, notamment lorsque l’entrée en jouissance du logement est différée.
- Le taux d’usure : pour les crédits immobiliers à taux fixe d’une durée de 20 ans et plus, le plafond applicable au quatrième trimestre 2026 est de 5,40 %, selon la Banque de France. Il s’agit d’un plafond réglementaire de TAEG, et non d’un taux nominal commercial.
Ces règles déterminent le cadre dans lequel un financement peut être accordé ; elles ne permettent pas, à elles seules, d’identifier l’offre économiquement la plus avantageuse. Cette comparaison repose sur les TAEG, les coûts et les modalités contractuelles des propositions effectivement obtenues. Le taux d’usure du quatrième trimestre 2026 constitue un repère réglementaire à distinguer des taux observés sur le marché.
Comment choisir entre les banques et les deux durées ?
Commencez par déterminer la mensualité que votre budget peut supporter, puis mesurez le coût supplémentaire éventuel d’un remboursement sur 25 ans plutôt que sur 20 ans. Demandez ensuite à plusieurs établissements, notamment SG, des propositions pour chacune des deux durées, sur des bases comparables. Examinez leurs TAEG, leurs frais et leurs conditions contractuelles avant de retenir le financement adapté à votre situation. Les baromètres nationaux servent à situer les propositions reçues, mais ne permettent pas de classer universellement les banques : le choix doit reposer sur les offres réellement accessibles à votre dossier.